深不可测的房产极限,城市,租金,数据,真叫卢俊的地产观文章

原创:真叫卢俊的地产观 赞同:8524 查看:94714

看趋势是最难的,因为看不透也看不明,特别是针对房地产这个行当,我们很难窥视出房子发展到极限状态会是怎么样的

所以这个时候我们就需要更多的时间去学习去了解局中人的意见

不少朋友都知道

我是易居沃顿的钉子户了,每次上课我都会准时参加,对我来说这是最好的自我提升以及思想碰撞的机会

而这一次,在易居沃顿第六期研修班里非常幸运,我遇到了一个真正意义上的局中人

链家的老大左晖

为什么说他是真正意义上的局中人,因为他手里掌握的房源信息可能是全国最多的,而且是流动性的。更加重要的是链家本身就专注大数据分析,如果把这些信息汇集好,可以大致的描绘出未来的基本概况

说实话,我感受到最多的是澎湃汹涌且看不到未来的房地产世界

和大家分享几个数据

其实对于数据,我们再来比较房价高不高没有意义,我们需要更多维度的观察

首先我们看到的,这是各国的居住结构对比,很显然对于中国来说,不论是租赁市场以及政府解决的需求模块里都还没充分发挥能力

正常的状态应该是购买占到居住比例的六成左右,所以回忆现在我们大力推进的租售并举,毫无疑问可以给到最大程度的想象空间,这一块我们还有很大需求可以释放

因为知道,针对于中国这么大基数的庞大市场,百分之一的倾斜就是巨大的资金流动

首先一个大前提,房地产整个格局都有进步优化的空间,这是最大的想象

然后我们再来看买房的比例

我们看买房人比例的空间,哪怕是一线城市,不论去年一年还是历史平均或者历史峰值,一线城市还没有达到

如果我们把数据再放到更多的二三线城市,所以说单个城市的用户购买饱和度都还没有达到国际标准

再对比之前我们可以看到中国购房比例如此之高,可以想象整个一个行业容量,或者说我们的承载量还没有充分的释放

另外一块我认为房价尚未充分释放的数据点是在于这个

而这个数据我们对标下国际

基本上而言,一般到了现在房子的流通率都会在6%以上

为什么说流通率也在说明房价还有空间呢,各位都知道,商品的价值就在于交换,产品只有流通、交易才能最大程度的释放他的价值。所以某种程度上来说如果房源没有办法充分流通,房子本身的价值也没办法充分得到市场的认可

当然中国流通率低也说明一个问题,就是大量的人还在购买一手房阶段,但也正是这样的诉求,说明房地产的发展还有很长一段时间

再来对比下租金市场

同样的,拿一线城市的北京作为比较,三个相同地段位置的租金对比

不论是单平米的租金产出还是租金收入比,中国的租赁市场租金价值被充分的低估,落差的部分就是未来的潜力部分

一线城市尚且如此

一线城市和二线城市之间还存在巨大的租金落差,而且各位可以看到,某种程度上一线城市都还算不上,深圳和广州的租金也都在非常低的位置

而且我们可以看到一条清晰的数据对标

一般国际大都市的租金收入比基本上在30%以上

但是我们看到,我们的租赁市场红利完全没有点燃,未来还有很大的增长空间,所以不论如何,我们都要给租赁市场充分的想象空间

最后再来看下城市格局

房地产的发展本身都跟随者城市的发展,那么中国城市的发展又到了哪个阶段呢

我们也不用看各种GDP什么的浮夸数据,直接来看最真实的

首先是人口密集度的趋势

我们可以看到,从强城市的土地面积上来看,我们北上广的数据还是可以的,谈不上特别大,但是起码也不小

但是从人口占比来看却远远地落后

我们都知道,人群都是自发的聚集在他们希望去的地方,各国数据都在告诉我们人喜欢去更加发达的地方,人群聚集起来才能更好的发挥协作效应

而从这个角度来看,中国一线城市的密集度还不够,甚至可以说远远不够

当然,这也有一定程度的调控因素,我们希望发展可以更加均衡,但是各位可以想象一下如果没有限制,北上广会激活出什么样的能级

但是对于当下来说,我们发展都市圈的**很显然要大于发展单个城市的**,那么如果是类似的城市群或者都市圈的发展,我们是否还有空间呢

我们再来做一个对比

哪怕是居住模式相对比较分散的美国

依然是核心城市核心都市圈贡献大部分的经济产值

而当下中国都市圈的经济发展水平我们来对比一下

哪怕是三个经济圈再加6个强二线城市,整个的GDP占比和人口占比都没有做大绝大程度的垄断

所以换句话来说,发展城市群的大背景下,各个经济圈依然有大量提升人口聚集度的潜力,从而提升经济效率,增加产能

而在这样的背景下,我们大概可以认为房地产发展还有很大的空间可以探索

这就是数据的威力,通过各种大数据的整合,我们可以很清楚的看透当下我们的房地产发展到什么阶段,以及有多少的潜力没有发挥

我们可以看到,不论是商品房的销售还是未来的租赁市场,以及整个城市的经济圈的发展,都还有很大潜能,而且说实话我们都还看不到这样的极限能够激发到什么程度。

毕竟对于中国这个庞大经济体的未来我们也是看不到极限的

而且话说回来,房地产发展在中国也就是十多年的时间,从年龄上来说还是青壮年,后面有大把的时间发育和成长

这也是为什么不太喜欢对这个行业有焦虑的核心原因,毕竟在这个周期来说楼市有问题也是正常的,谁不在青春期里有点叛逆和烦躁呢

而且最关键的是,当下的我们连看透行业极限的能力都没有,那对房价的焦虑又从何说起呢

因为房产的极限,是城市的极限,这一块的空间我们很难预测

感谢易居沃顿提供的平台和链家左晖的大数据分享,这个行业有大好的未来,我们慢慢来探索

以上为正文,来自真叫卢俊


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